文｜宋财赋
编辑｜宋财赋
房价到底是涨了还是跌了？
统计局最新发布的5月份70个大中城市房价数据，把市场的真实温度一下子摆在了台面上。
一线城市还在勉力撑着上涨，二三线城市却继续往下走，冷热分化比想象中更加残酷。
而这究竟是黎明前最后的颠簸，还是新一轮探底的开始？接下来的三个月，也许要亮出谁都没想到的底牌……
一线靠高端盘撑门面，二三线无人接盘
5月一线城市新建商品住宅价格环比上涨0.22%，二线城市环比下跌0.3%，三线城市跌幅则达到0.4%。
也就是说，新房价格还能飘红的只剩下一线，二三线整体已经转入下行通道。
这种割裂局面，根源在于新房供给结构发生了根本性转变。
今年以来，一线城市密集推出单价10万+的高端改善楼盘，这类产品的成交占比快速攀升，直接拉高了新房的整体均价。
但拨开数字的表层，你会看到更底层的逻辑：如今驱动改善客群出手的，早已不是简单的价格投机，而是对“确定性”的极致追逐。
根据城市经济学的“竞租理论”，核心区位的稀缺性和不可复制性，才是房产价值最坚固的底座。
正因如此，一线城市核心地段的改善盘才有了真实需求托底，大家赌的是它能穿越周期。
然而，这套高端改善的叙事落到大多数二三线城市，效果立即大打折扣。
不少二三线同样试图靠推出核心区改善楼盘来托举均价，但市场接受度远低于预期。
说到底，是改善需求的“厚度”不够。
按照住房过滤模型的解释，当高端供给超出本地实际支付能力时，就会出现“有价无市”的僵局。
人们对普通二三线城市的房产能否扛住周期没有信心，光靠堆产品力，根本卖不动。
这也是二三线城市新房整体仍在下跌的根源，且三线城市的跌幅目前还在进一步扩大。
二手房分化加剧：上海、深圳领跑，北京、广州动力急降
再把视线转向二手房市场，走势与新房几乎同频。
5月一线城市二手住宅价格环比上涨0.4%，二线城市下跌0.2%，三线城市同样下跌0.4%。
今年以来，一线城市二手房已经连续三个月普涨，是整个市场中最稳的板块。
但5月份出现了一个极其关键的变化：一线城市内部的温差骤然拉大。
前几个月，北上广深四个城市虽然环比都在涨，但涨幅彼此相差不算悬殊。
而到了5月，直接裂变成两个梯队——上海、深圳环比涨幅双双达到0.6%，北京和广州却仅上涨0.1%，差距瞬间拉开。
0.1%的涨幅几乎就是原地踏步，波动空间极大，6月份转而下跌的可能性一点也不能排除。
从资产定价的角度看，市场正在用真金白银重新给一线城市排序！
上海的强势是一贯的，今年以来二手房成交量持续高烧不退，价格有实打实的成交厚度做支撑；
深圳则更多是5月初大规模楼市松绑政策催生出的脉冲行情，后续能不能稳住，仍要打一个问号；北京和广州已经拉响了涨幅乏力的警报，上行动能明显衰退。
成交量滑落，楼市进入“冷战期”
回到二三线城市，整体依然处在以价换量的阶段，而且当下的时间节点非常敏感。
正常的楼市节奏里，小阳春过后，5至8月市场热度会顺势回落。
数据也正在兑现这一规律：二手住宅价格环比上涨的城市，4月份还有12个，5月就只剩下了10个，6月大概率还会继续减少。
6、7、8这三个月，绝大多数城市恐怕又要跌回到价格下探的区间。
但眼前的二手房市场降温，绝不只是季节性变化那么简单。
还有一个极为现实的原因：前几个月刚需集中入场，市面上低总价、户型优质的二手房源被快速消化得差不多了。
眼下，不少房东开始试探性上调挂牌价。
可问题在于，刚需群体对价格天生高度敏感，再加上当前宏观环境下居民加杠杆的意愿普遍偏弱。
央行城镇储户问卷调查持续显示，更多居民倾向于“储蓄”，消费和投资情绪谨慎——这就导致买家根本不接受涨价。
于是，不少城市的成交量下滑，实际是买卖双方又一次进入了新的博弈周期：卖家想趁着所谓的“小回暖”提价，买家则死守观望，两边僵在了一个不上不下的位置。
最近去看房的朋友，应该能很明显地感觉到，议价空间比前几个月真是收窄太多了。
结语：千万别急着硬“上车”
面对这样胶着的市况，真正有买房打算的朋友，完全没必要在这个时间点强迫自己硬挤上车。
接下来的三个月，不妨沉住气，紧盯三组核心数据：真实成交价、日均挂牌量和小区成交量。
按照房地产周期的经验，6至8月往往是市场选择方向的关键窗口，这轮买卖双方的博弈结果，大概率会在这段时间内逐渐清晰。
等信号出来了，市场走势真正明朗，再从容决策，反而是更安全、更聪明的出手方式。
信息来源： 1、国家统计局2026年6月16日《2026年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》 2、北京商报2026你那6月16日《国家统计局：5月一线城市二手房销售价格环比上涨0.4%》 但为提升文章可读性，细节可能存在润色，请理智阅读，仅供参考！
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